Dienstag, 21. Juni 2016

Wohnungseigentümer und Mieter können bei Beseitigungsklagen wegen baulicher Veränderungen gesamtschuldnerisch vor dem WEG-Gericht verklagt werden


AG Bottrop, AZ: 20 C 57/15, 22.04.2016


Die Errichtung einer Markise, eines Gartenhauses und eines Fahnenmastes stellen eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedarf.

Haben nicht alle Eigentümer zugestimmt, so steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Beseitigung aus §§ 13, 22 WEG i.V.m. §§ 862, 1004 BGB zu.

Dieser Anspruch richtet sich sowohl gegen den Wohnungseigentümer, auf dessen sondernutzungsberechtigten Gartenteil die baulichen Veränderungen vorgenommen wurden (Zustandsstörer), als auch gegen die Mieter, der diese Veränderungen dort vorgenommen hat (Handlungsstörer).

Beide haften als Gesamtschuldner auf Beseitigung.

Für die Klage gegen den Mieter ist das WEG-Gericht funktionell nicht zuständig, gleichwohl aber kann sich das Gericht aus Gründen des Sachzusammenhangs für zuständig erklären, um unterschiedliche Entscheidungen zu vermeiden.

Wohnungseigentümer müssen mit der Einladung alle wesentlichen Informationen über einen zu fassenden Beschluss mitgeteilt werden


LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 1/13, 20.05.2016


Ein Beschluss ist anfechtbar, wenn er die Anforderungen an eine ausreichende Information der Wohnungseigentümer zu dem zu behandelnden Beschlussgegenstand nicht erfüllt.

Daher ist vor der Versammlung die Übersendung der Unterlagen zu einem Beschlussgegenstand erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit den Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

Dies ist bei einer Jahres- und Einzelabrechnung der Fall.

Aber auch, wenn die Gemeinschaft über die Berufung eines Urteils entscheiden soll, muss der wesentliche Inhalt der Berufung bzgl. Inhalt, Ausgang, Forderungshöhe, Erfolgsaussichten und Umfang dargelegt werden.

Eine erstmalige Präsentation des Urteil auf der Eigentümerversammlung genügt insoweit nicht. Ein Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, sich vorab selber beim Verwalter zu informieren.

Wohnungseigentümer darf Rechtsanwalt nicht mit der Wahrnehmung von Gemeinschaftsinteressen beauftragen; § 21 Abs. 2 WEG


AG Offenbach am Main, AZ: 320 C 50/15, 30.05.2016


Ein Wohnungseigentümer kann nur aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses gemeinschaftsbezogene Schadensersatzansprüche gegen den (Vor-)Verwalter geltend machen.

Eine Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG kommt nicht in Betracht.

Insoweit muss der Wohnungseigentümer fremde Ansprüche im eigenen Namen im Wege der Prozessstandschaft geltend machen.

Der Umstand, dass der Gemeinschaft wegen einer drohenden Verjährung ein Schaden droht, genügt nicht, da § 21 Abs. 2 WEG restriktiv auszulegen ist.

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter mehrheitlich durch Beschluss anlehnt und dieser Beschluss später erfolgreich angefochten wird, führt dieser Umstand nicht dazu, dass ein Wohnungseigentümer nach Aufhebung des Beschlusses berechtigt wäre, für die Gemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Anlegung eines Kiesbeetes in einem Ziergarten ist keine bauliche Veränderung; §§ 14, 22 WEG; 1004 BGB



AG Essen, AZ: 196 C 272/15, 02.06.2016


Weist die Teilungserklärung die Gestaltung der sondernutzungsberechtigten Gärten als Rasen und/oder Ziergarten aus, entspricht es noch der Zweckbestimmung dieser Vereinbarung, wenn ein Teil des Gartens mit Kies ausgelegt wird.

Als Ziergarten bezeichnet man einen Garten, der im Gegensatz zum Nutzgarten nicht vorrangig dem Anbau von Nutzpflanzen dient. Im Ziergarten werden lediglich Pflanzen aufgrund gestalterischer oder ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.

Daraus folgt, dass ein Beseitigungsanspruch eines neu angelegten Kiesbeetes gem. §§ 14, 22 WEG i.V.m. § 1004 BGB ausgeschlossen ist.

Samstag, 5. März 2016

Wohnungseigentümer in NRW müssen Rauchwarnmelder nicht warten!


AG Bottrop, Urt. v. 18.09.2015; AZ: 20 C 25/15


Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, wonach den Wohnungseigentümern die Wartung von Rauchmeldern auferlegt wird, ist nichtig. Nach § 49a Abs. 7 S. 4 LBauO NRW hat der unmittelbare Besitzer für die Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern in der Wohnung zu sorgen, sofern der Eigentümer die Rauchmelder nicht bereits vor dem 01.04.2013 hat einbauen lassen. Dies hat zur Folge, dass ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich ziehen, nichtig ist.

Die Entscheidung des AG Bottrop erscheint auf den ersten Blick widersprüchlich zur bisher ergangenen Rechtsprechung. Jedoch gilt vorliegend zu berücksichtigen, dass die LBauO NRW eine abweichende Regelung zu den bisher in den ergangenen Entscheidungen überprüften Landesbauordnungen aufweist, nämlich, dass nicht der Eigentümer, sondern der unmittelbare Besitzer der Wohnung die Wartungspflicht für die Rauchwarnmelder trifft. Insoweit ist die Entscheidung des AG Bottrop zutreffend.

Freitag, 4. März 2016

Zur zulässigen Teilnahme eines Rechtsanwaltes an einer Eigentümerversammlung; § 24 WEG

 
 
 
Auch in den Fällen, in denen die Teilungserklärung eine Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit (hier: Verwalter Ehegatte oder Miteigentümer) auf einer Eigentümerversammlung regelt, kann es Treu und Glauben verbieten, einen für seinen Mandanten auftretenden Rechtsanwalt von der Wohnungseigentümerversammlung auszuschließen.

Dies ist der Fall, wenn ein verwitweter, erkrankter Wohnungseigentümer an einer Versammlung nicht teilnehmen kann und den Verwalter oder ein anderer Wohnungseigentümer wegen widerstreitender Interessen nicht als Vertreter in Betracht kommt, weil ein Eigentümer insbesondere das Recht hat, sich auf einer Eigentümerversammlung argumentativ vertreten zu lassen.

In diesem Falle kann ein Wohnungseigentümer auch einen Rechtsanwalt mit der Wahrung seiner Interessen auf der Versammlung beauftragen. Wird der Rechtsanwalt von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, wird der Kernbereich der Mitgliedsschaftsrechte des auf der Eigentümerversammlung nicht vertretenen Wohnungseigentümers betroffen. Rechtsfolge ist die Rechtswidrigkeit aller dort gefassten Beschlüsse.

Verwalterwahl wegen fehlendem Bonitätsnachweis unwirksam / Nachweis einer Vermögenshaftpflicht genügt nicht

 

Die Bestellung zum WEG-Verwalter entspricht nur dann der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn das Unternehmen fachlich qualifiziert und ausreichend finanziell ausgestattet ist. Auf die Rechtsform kommt es dabei nicht an.

Vor diesem Hintergrund sind die Wohnungseigentümer dem Grunde nach gehalten, sich vor (!) der Bestellung des Verwalters Gewissheit darüber zu verschaffen, ob das als Verwalter in Aussicht genommene Unternehmen diese inhaltlichen Anforderungen erfüllt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich vor der Beschlussfassung zur Verwalterwahl darüber einen Überblick verschaffen, inwieweit die zu wählende Verwaltung über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt oder aber anderweitige Sicherheiten stellen kann.

Allein die Vorlage einer Vermögenshaftpflichtversicherung genügt insoweit nicht, wenn nicht geklärt ist, ob der Versicherungsschutz aufrecht erhalten werden kann.

Es ist nicht erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer die Prüfung der Solvenz des zu wählenden Verwalters auf der Eigentümerversammlung verlangt hat, denn die Informationsbeschaffung obliegt nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer.
 
Die Entscheidung des LG Dortmund führt die Rechtsprechung des BGH fort und schwächt damit die Position aller neu zu wählenden Verwaltungen erheblich. Für neu zu wählende Verwalter wird diese Rechtsprechung zu einer schweren Hürde werden, wenn diese vorher ihre finanzielle Ausstattung nicht offenlegen, was bisher in der Praxis so gut wie nie erfolgt. Dies eröffnet aber einem mit der Wahl der Verwaltung nicht einverstandenen Wohnungseigentümer bei sorgfältiger Argumentation erhebliche Erfolgsaussichten in einem Beschlussanfechtungsverfahren.