Sonntag, 12. Februar 2017

Wirtschaftsplan muss in schriftlicher Form vorliegen/ Korrektur der Jahresabrechnung kann nicht beschlossen werden/ Keine Duldung von Versorgungsleitungen für das Nachbargrundstück; §§ 21, 22, 28 WEG





Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann nicht mit der Maßgabe genehmigt werden, erkannte Fehler mit der nächsten Abrechnung zu korrigieren. Eine derartige Korrektur widerspricht dem Wesen der Jahresabrechnung einer geordneten und übersichtlichen Jahresabrechnung.

Zur Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan ist erforderlich, dass der Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung in schriftlicher Form vorliegt.

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung, dass eine Wasserleitung zur Versorgung des Nachbargrundstücks aus Kostengründen durch das Haus der Eigentümergemeinschaft verlegt werden soll, stellt dies eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung aller Eigentümer dar, weil das Risiko eines Wasserrohrbruches zu Lasten der Gemeinschaft deutlich erhöht wird.

Zur Unwirksamkeit einer Jahresabrechnung/ Zur ordnungsgemäßen Protokollierung einer Eigentümerversammlung; § 24, 28 WEG





Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass das Protokoll von einem von der Versammlung zu bestimmenden Wohnungseigentümer zu unterzeichnen ist, so genügt es nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Protokollierung, wenn der Verwalter zwei Miteigentümer vorschlägt, ohne dass hierüber eine Abstimmung erfolgt.

Eine Jahresabrechnung, die inhaltlich nicht nachvollziehbar ist, ist unwirksam.

Dies ist der Fall, wenn die Jahresabrechnung nicht an den Endbestand des Vorjahres anschließt und die Einnahmen nicht den Ausgaben entsprechen.

Auch muss die Abrechnung erkennen lassen, ob es sich um Soll-Zahlungen oder Ist-Zahlungen handelt.

Schließlich ist es nicht zulässig, die Abrechnungsspitze in der Gesamtabrechnung auszuweisen, da die Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner haften.

Eine Jahresabrechnung über die Abrechnungsspitze hinaus ist darüber hinaus mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

Dienstag, 20. September 2016

Duldungsbescheid gegen Grundstückseigentümer wegen rückständiger Steuerschulden nur nach vorherigem Vollstreckungsversuch gegenüber Voreigentümer zulässig, §§ 77, 191 AO



Der Erwerber eines Grundstückes haftet für die rückständigen Grundsteuern des Voreigentümers. Die die Steuer eintreibende Stadt kann gegen den neuen Eigentümer im Wege eines Duldungsbescheides die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, wenn der Erwerber die Steuerverbindlichkeiten des Alteigentümers nicht freiwillig ausgleicht.

Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Stadt vorrangig versucht hat, beim ursprünglichen Steuerschuldner die Grundsteuern zu vollstrecken. Kann die Kommune einen solchen Nachweis nicht erbringen, ist der Duldungsbescheid rechtswidrig.

Die zweijährige Verjährungsfrist des § 11 Abs. 2 GrStG gilt nur für die persönliche Haftung, nicht für die Haftung des Grundstückes selber.

Parken auf dem Gemeinschaftsgrundstück der WEG ohne ausdrückliche Regelung unzulässig; §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG



Das Parken auf dem Gemeinschaftsgrundstück außerhalb ausgewiesener Parkflächen ist ohne eine alle Eigentümer gleichbegünstigende Parkplatzregelung nicht zulässig.

Eine in der Anlage zur Teilungserklärung als Einfahrt beschriebene Grundstücksfläche rechtfertigt das Parken von Fahrzeugen nicht.

Eine Parkplatzordnung muss ausdrücklich beschlossen werden und inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Daran fehlt es, wenn die Regelung vorsieht, wer zuerst kommt, parkt zuerst und behindernde Fahrzeuge zugeparkter anderer Fahrzeuge erst durch Anschellen bei dem jeweiligen Fahrzeugbesitzer beiseite gefahren werden sollen.

Vollmachtnachweise müssen vor der Eigentümerversammlung überprüft werden; § 23 WEG





Haben einzelne Wohnungseigentümer der Hausverwaltung für eine Eigentümerversammlung eine Vertretungsvollmacht erteilt, muss den anwesenden Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, die Vollmachtnachweise auf der Eigentümerversammlung zu prüfen, ohne von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen zu werden.

Dies gilt auch dann, wenn die Hausverwaltung über eine Vielzahl von Vollmachten (hier: 1000) verfügt, da bei Nichtvorliegen einer Vollmacht diese gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden kann.

Die Prüfung der Vollmachten darf nicht während der Versammlung in einem anderen Raum als dem Versammlungsraum angeboten werden. Denn hierdurch sind die prüfenden Eigentümer von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen.

Eine Entlastung der Hausverwaltung kann nur für einen bestimmten Zeitraum erfolgen, anderenfalls ist ein derartiger Beschluss mangels Bestimmtheit fehlerhaft.

Eine Wiederwahl einer Hausverwaltung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Verwalterin das Neutralitätsverbot verletzt und sich abfällig über opponierende Wohnungseigentümer anlässlich einer bevorstehenden Eigentümerversammlung äußert.


Fehlerhafte Protokollierung führt auch bei unberechtigter Weigerung zur Unterschrift zur Anfechtung aller Beschlüsse; § 23 WEG




Sieht die Teilungserklärung zur Gültigkeit einer Beschlussfassung die Unterzeichnung des Protokoll durch einen von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümer vor, so sind die Beschlüsse auch dann aufzuheben, wenn der anfechtende Wohnungseigentümer selber zu Unrecht seine Unterschrift verweigert.

Ein Rechtsmissbrauch liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn zwischen den Parteien die Richtigkeit des Protokolls im Streit steht. Denn kein Eigentümer ist verpflichtet, ein Protokoll zu unterzeichnen, für dessen Richtigkeit er nicht einsteht.

Die Frage der ordnungsgemäßen Protokollierung kann nicht im Anfechtungsverfahren geklärt werden.

Die übrigen Wohnungseigentümer haben nur die Möglichkeit, von dem sich weigernden Wohnungseigentümer in einem separaten Verfahren die Protokollunterzeichnung zu verlangen.

Beide Verfahren können dann ggfls. verbunden werden.

Die Entscheidung des LG Dortmund entspricht einer nahezu identischen Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1997 (AZ: V ZB 2/97, 03.07.1997).

Dienstag, 21. Juni 2016

Wohnungseigentümer und Mieter können bei Beseitigungsklagen wegen baulicher Veränderungen gesamtschuldnerisch vor dem WEG-Gericht verklagt werden


AG Bottrop, AZ: 20 C 57/15, 22.04.2016


Die Errichtung einer Markise, eines Gartenhauses und eines Fahnenmastes stellen eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedarf.

Haben nicht alle Eigentümer zugestimmt, so steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Beseitigung aus §§ 13, 22 WEG i.V.m. §§ 862, 1004 BGB zu.

Dieser Anspruch richtet sich sowohl gegen den Wohnungseigentümer, auf dessen sondernutzungsberechtigten Gartenteil die baulichen Veränderungen vorgenommen wurden (Zustandsstörer), als auch gegen die Mieter, der diese Veränderungen dort vorgenommen hat (Handlungsstörer).

Beide haften als Gesamtschuldner auf Beseitigung.

Für die Klage gegen den Mieter ist das WEG-Gericht funktionell nicht zuständig, gleichwohl aber kann sich das Gericht aus Gründen des Sachzusammenhangs für zuständig erklären, um unterschiedliche Entscheidungen zu vermeiden.