Dienstag, 20. September 2016

Duldungsbescheid gegen Grundstückseigentümer wegen rückständiger Steuerschulden nur nach vorherigem Vollstreckungsversuch gegenüber Voreigentümer zulässig, §§ 77, 191 AO



Der Erwerber eines Grundstückes haftet für die rückständigen Grundsteuern des Voreigentümers. Die die Steuer eintreibende Stadt kann gegen den neuen Eigentümer im Wege eines Duldungsbescheides die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, wenn der Erwerber die Steuerverbindlichkeiten des Alteigentümers nicht freiwillig ausgleicht.

Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Stadt vorrangig versucht hat, beim ursprünglichen Steuerschuldner die Grundsteuern zu vollstrecken. Kann die Kommune einen solchen Nachweis nicht erbringen, ist der Duldungsbescheid rechtswidrig.

Die zweijährige Verjährungsfrist des § 11 Abs. 2 GrStG gilt nur für die persönliche Haftung, nicht für die Haftung des Grundstückes selber.

Parken auf dem Gemeinschaftsgrundstück der WEG ohne ausdrückliche Regelung unzulässig; §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG



Das Parken auf dem Gemeinschaftsgrundstück außerhalb ausgewiesener Parkflächen ist ohne eine alle Eigentümer gleichbegünstigende Parkplatzregelung nicht zulässig.

Eine in der Anlage zur Teilungserklärung als Einfahrt beschriebene Grundstücksfläche rechtfertigt das Parken von Fahrzeugen nicht.

Eine Parkplatzordnung muss ausdrücklich beschlossen werden und inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Daran fehlt es, wenn die Regelung vorsieht, wer zuerst kommt, parkt zuerst und behindernde Fahrzeuge zugeparkter anderer Fahrzeuge erst durch Anschellen bei dem jeweiligen Fahrzeugbesitzer beiseite gefahren werden sollen.

Vollmachtnachweise müssen vor der Eigentümerversammlung überprüft werden; § 23 WEG





Haben einzelne Wohnungseigentümer der Hausverwaltung für eine Eigentümerversammlung eine Vertretungsvollmacht erteilt, muss den anwesenden Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, die Vollmachtnachweise auf der Eigentümerversammlung zu prüfen, ohne von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen zu werden.

Dies gilt auch dann, wenn die Hausverwaltung über eine Vielzahl von Vollmachten (hier: 1000) verfügt, da bei Nichtvorliegen einer Vollmacht diese gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden kann.

Die Prüfung der Vollmachten darf nicht während der Versammlung in einem anderen Raum als dem Versammlungsraum angeboten werden. Denn hierdurch sind die prüfenden Eigentümer von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen.

Eine Entlastung der Hausverwaltung kann nur für einen bestimmten Zeitraum erfolgen, anderenfalls ist ein derartiger Beschluss mangels Bestimmtheit fehlerhaft.

Eine Wiederwahl einer Hausverwaltung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Verwalterin das Neutralitätsverbot verletzt und sich abfällig über opponierende Wohnungseigentümer anlässlich einer bevorstehenden Eigentümerversammlung äußert.


Fehlerhafte Protokollierung führt auch bei unberechtigter Weigerung zur Unterschrift zur Anfechtung aller Beschlüsse; § 23 WEG




Sieht die Teilungserklärung zur Gültigkeit einer Beschlussfassung die Unterzeichnung des Protokoll durch einen von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümer vor, so sind die Beschlüsse auch dann aufzuheben, wenn der anfechtende Wohnungseigentümer selber zu Unrecht seine Unterschrift verweigert.

Ein Rechtsmissbrauch liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn zwischen den Parteien die Richtigkeit des Protokolls im Streit steht. Denn kein Eigentümer ist verpflichtet, ein Protokoll zu unterzeichnen, für dessen Richtigkeit er nicht einsteht.

Die Frage der ordnungsgemäßen Protokollierung kann nicht im Anfechtungsverfahren geklärt werden.

Die übrigen Wohnungseigentümer haben nur die Möglichkeit, von dem sich weigernden Wohnungseigentümer in einem separaten Verfahren die Protokollunterzeichnung zu verlangen.

Beide Verfahren können dann ggfls. verbunden werden.

Die Entscheidung des LG Dortmund entspricht einer nahezu identischen Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1997 (AZ: V ZB 2/97, 03.07.1997).

Dienstag, 21. Juni 2016

Wohnungseigentümer und Mieter können bei Beseitigungsklagen wegen baulicher Veränderungen gesamtschuldnerisch vor dem WEG-Gericht verklagt werden


AG Bottrop, AZ: 20 C 57/15, 22.04.2016


Die Errichtung einer Markise, eines Gartenhauses und eines Fahnenmastes stellen eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedarf.

Haben nicht alle Eigentümer zugestimmt, so steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Beseitigung aus §§ 13, 22 WEG i.V.m. §§ 862, 1004 BGB zu.

Dieser Anspruch richtet sich sowohl gegen den Wohnungseigentümer, auf dessen sondernutzungsberechtigten Gartenteil die baulichen Veränderungen vorgenommen wurden (Zustandsstörer), als auch gegen die Mieter, der diese Veränderungen dort vorgenommen hat (Handlungsstörer).

Beide haften als Gesamtschuldner auf Beseitigung.

Für die Klage gegen den Mieter ist das WEG-Gericht funktionell nicht zuständig, gleichwohl aber kann sich das Gericht aus Gründen des Sachzusammenhangs für zuständig erklären, um unterschiedliche Entscheidungen zu vermeiden.

Wohnungseigentümer müssen mit der Einladung alle wesentlichen Informationen über einen zu fassenden Beschluss mitgeteilt werden


LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 1/13, 20.05.2016


Ein Beschluss ist anfechtbar, wenn er die Anforderungen an eine ausreichende Information der Wohnungseigentümer zu dem zu behandelnden Beschlussgegenstand nicht erfüllt.

Daher ist vor der Versammlung die Übersendung der Unterlagen zu einem Beschlussgegenstand erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit den Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

Dies ist bei einer Jahres- und Einzelabrechnung der Fall.

Aber auch, wenn die Gemeinschaft über die Berufung eines Urteils entscheiden soll, muss der wesentliche Inhalt der Berufung bzgl. Inhalt, Ausgang, Forderungshöhe, Erfolgsaussichten und Umfang dargelegt werden.

Eine erstmalige Präsentation des Urteil auf der Eigentümerversammlung genügt insoweit nicht. Ein Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, sich vorab selber beim Verwalter zu informieren.

Wohnungseigentümer darf Rechtsanwalt nicht mit der Wahrnehmung von Gemeinschaftsinteressen beauftragen; § 21 Abs. 2 WEG


AG Offenbach am Main, AZ: 320 C 50/15, 30.05.2016


Ein Wohnungseigentümer kann nur aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses gemeinschaftsbezogene Schadensersatzansprüche gegen den (Vor-)Verwalter geltend machen.

Eine Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG kommt nicht in Betracht.

Insoweit muss der Wohnungseigentümer fremde Ansprüche im eigenen Namen im Wege der Prozessstandschaft geltend machen.

Der Umstand, dass der Gemeinschaft wegen einer drohenden Verjährung ein Schaden droht, genügt nicht, da § 21 Abs. 2 WEG restriktiv auszulegen ist.

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter mehrheitlich durch Beschluss anlehnt und dieser Beschluss später erfolgreich angefochten wird, führt dieser Umstand nicht dazu, dass ein Wohnungseigentümer nach Aufhebung des Beschlusses berechtigt wäre, für die Gemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen.