Wohnungseigentümer müssen sich nur bei
gemeinschaftlicher Angelegenheien die Kenntnis des Verwalters zurechnen lassen; §§ 166, 199 Abs. 1
Nr. 2, 1004 BGB; 10 Abs. 6 Satz 3 WEG
Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer
Wohnungseigentümergemeinschaft nach Auffassung des BGH
(Urt. v. 04.07.2014, Az.: AZ: V ZR 183/13) bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als
eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166
BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene
Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn
die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3
Fall 2 WEG an sich gezogen hat.
Ein Beschluss, der einen Eigentümer zur Beseitigung einer baulichen
Veränderung verpflichtet, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB sind auch bei der Störung des
Gemeinschaftseigentums nicht nach § 902 BGB unverjährbar, sondern, von
dem hier nicht gegebenen Ausnahmefall der Verwirklichung eines
eingetragenen dinglichen Rechts (dazu Senat, Urteil vom 22. Oktober 2010
- V ZR 43/10, BGHZ 187, 185) abgesehen, unterliegen der regelmäßigen
Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB.
Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB vorbehaltlich hier nicht einschlägiger
Sonderregelungen mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch
entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt.
Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB entsteht mit der
Beeinträchtigung des (Gemeinschafts-) Eigentums. Diese liegt hier schon
in der rechtswidrigen baulichen Veränderung, nicht erst in deren
Vollendung oder in dem späteren Auftreten von Gefahren.
Ein Wohnungseigentümer muss sich nicht das Wissen eines anderen
Wohnungseigentümers zurechnen lassen.
Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer
Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als
eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166
BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene
Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn
die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3
Fall 2 WEG an sich gezogen hat.
Wesentlich für die Wissenszurechnung ist dabei, dass die Erlangung der
Tatsachenkenntnis, die dem Gläubiger zugerechnet werden soll, zu dem
Aufgabenkreis des Vertreters gehört, auch wenn dieser die zur Kenntnis
genommenen Tatsachen nicht an den Vertretenen weitergibt.
Anders liegt es nur, wenn die Durchsetzung von Individualansprüchen der
einzelnen Wohnungseigentümer selbst eine Gemeinschaftsaufgabe ist.
Die
Durchsetzung anderer Rechte wird nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG
Gemeinschaftsaufgabe nur, wenn die Rechte gemeinschaftlich geltend
gemacht werden können und wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
solche Ansprüche an sich zieht.
Die Vergemeinschaftung eines Individualanspruchs wirkt in dieser
Fallgestaltung aber nicht auf den Zeitpunkt zurück, zu dem der Verwalter
von dem Umstand Kenntnis erlangte. Zu diesem Zeitpunkt war die
Durchsetzung des Anspruchs nämlich noch keine Gemeinschaftsaufgabe. Es
fehlt damit die sachliche Rechtfertigung für eine Zurechnung. Eine
rückwirkende Zurechnung von Wissen würde in Fallgestaltungen wie der
vorliegenden auch zu einem nicht vertretbaren Wertungswiderspruch
führen. Die Verjährungsfrist liefe dann nämlich unter Umständen mit der
Fassung des Vergemeinschaftungsbeschlusses ab, der eine Zurechnung von
Wissen erst rechtfertigt.