Kosten der Entziehungsklage sind auch in einer Zweiergemeinschaft Verwaltungskosten; §§ 16 Abs. 7, 18 WEG 

 

Ein Wohnungseigentümer, der Verwaltungskosten über seinen Anteil hinaus bezahlt hat, hat grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 7, Abs. 2 WEG i.V.m. §§ 683, 684, 748 BGB (LG Berlin, AZ: 55 S 342/11, Urt. v. 26.10.2012).

Nach § 16 Abs. 7 WEG gehören zu den Kosten der Verwaltung i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG insbesondere die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 WEG.

Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn, wie hier, die Beklagten Mitglieder einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft sind und im Entziehungsverfahren obsiegt haben.

Eine andere Beurteilung in Bezug auf § 16 Abs. 7 WEG n.F. ist trotz Geltung der Grundsätze der ZPO bei gerichtlichen Entscheidungen über die Kosten des Rechtsstreits nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 nicht veranlasst. Denn es geht hier um eine wohnungseigentumsrechtlich interne Kostenverteilung unabhängig von der Kostenentscheidung im Entziehungsverfahren, lediglich letztere richtet sich nach der ZPO. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 16 Abs. 7 WEG n.F., der identisch mit dem Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG a.F. geblieben ist. Auch nach der Gesetzesbegründung vom 09.03.2006 (BT-Drs. 16/887, S. 25) stellt § 16 Abs. 7 WEG lediglich eine redaktionelle Folgeänderung nach der Einführung neuer Absätze (Absätze 3 bis 5) in § 16 WEG dar.

Dem Anspruch der Kläger steht der Vorrang einer Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband nicht entgegen. Vor der gerichtlichen Inanspruchnahme der im Entziehungsverfahren obsiegenden Partei ist eine Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband jedenfalls dann entbehrlich, wenn, wie hier, keine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen zu erwarten ist und die im Entziehungsverfahren obsiegende Partei zum Ausdruck gebracht hat, dass sie es auch nicht bedienen will.

Die Haftung der Beklagten besteht auch ohne die Aufnahme der Verbindlichkeit der Beklagten in eine Jahresabrechnung. Zwar kann ein Wohnungseigentümer rückständige Wohngelder gegen einen anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht geltend machen, wenn die der Zahlungsverpflichtung zugrunde liegende Verwaltungsentscheidung nicht für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgestellt wurde.

Etwas anderes gilt allerdings bei Geschäften, die, wie hinsichtlich der Begleichung der Kosten einer von Wohnungseigentümern eingeleiteten Entziehungsklage, nicht zwingend vom Verwalter abzuwickeln sind. In einem solchen Fall findet sich keine Rechtsgrundlage im Gesetz für die Notwendigkeit der Aufnahme der Verbindlichkeit in eine Jahresabrechnung. Insbesondere ist § 28 WEG nicht maßgeblich, da es hier um einen Rückgriffsanspruch eines Miteigentümers geht (vgl. Beschluss des OLG Stuttgart vom 25.11.1985 – 8 W 424/84).

Diese auf den ersten Blick etwas aberwitzige Entscheidung des LG Berlin ist mittlerweile als gefestigte Rechtsprechung ( vgl. BayObLG, Az.: 2 Z 44/82) anzusehen. Ob der BGH hier irgendwann einmal eine teleologische Reduktion vornimmt und die Kosten der Entziehungsklage bei einer Zweier-WEG nicht den Verwaltungskosten zuschreibt, bleibt abzuwarten. Die Entscheidung zeigt aber, wie gefährlich man als Wohnungseigentümer lebt und wie wichtig es ist, eine Rechtsschutzversicherung zu besitzen, die derartige Risiken abdeckt.

Zur Befangenheit eines Richters und zur zulässigen Doppelvertretung eines Rechtsanwaltes im WEG-Anfechtungsverfahren; §§ 46 WEG, 134 BGB; 46 ZPO

 

Ein Mandatsverhältnis ist nach einem Beschluss des LG Dortmund, AZ: 11 T 56/14, 08.08.2014 nicht nichtig, wenn ein Rechtsanwalt in einem Anfechtungsverfahren zunächst nur einen Wohnungseigentümer auf Klägerseite vertritt und später das Mandat auf einen weiteren, zunächst formal beklagten Wohnungseigentümer erweiterert wird .

Auch wird hierdurch die ordnungsgemäß erteilte Vollmacht nicht berührt.

Auch wenn die zuständigen Strafgerichte und die zuständige
Rechtsanwaltskammer bzgl. eines möglichen Parteiverrats abschließend den gegensätzlichen Rechtsstandpunkt eingenommen haben, dürfte die Rechtsauffassung des abgelehnten Richters unter rein akademischen Gesichtspunkten (!!!) nicht unvertretbar geworden sein.

Allerdings weist die Kammer darauf hin, dass es nach Vorliegen der vorgenannten Entscheidungen des Amtsgerichts Bottrop, des Landgerichts Essen und der Rechtsanwaltskammer Hamm nun unter prozessualen Gesichtspunkten (???) für die Zukunft nicht mehr zu rechtfertigen sein dürfte, unter Beharrung auf einer eigenen abweichenden Meinung den Klägern die Prozessvertretung durch den von ihnen gewählten Rechtsanwalt zu versagen.

Zur Nichtigkeit einer Verwalterwahl und Unwirksamkeit eines zwischen Beirat und Verwalter geschlossenen Verwaltervertrages; §§ 26, 29 WEG

 

LG Dortmund, AZ: 1 S 369/13, 02.09.2014

Ergibt sich aus einem Beschluss zur Bestellung eines Verwalters nicht eindeutig, wer die Verwaltung übernehmen soll, ist dieser Beschluss nichtig. Insoweit ist erforderlich, dass eine im Handelsregister eingetragene juristische Person oder eine namentlich benannte natürliche Person auf der Eigentümerversammlung zum Verwalter bestimmt wird. Allein die Bezeichnung einer Firma genügt nicht, insbesondere, wenn sich der neu gewählte Verwalter gemeinsam mit seinem Sohn vorgestellt hat und nicht klar ist, ob es sich bei der Firma um eine GbR handelt.

Darüber hinaus erfordert eine Neuwahl zum Verwalter mindestens drei Vergleichsangebote. Der Verwaltungsbeirat kann zwar eine Vorauswahl bei einer Vielzahl von Angeboten treffen, jedoch muss der Eigentümerversammlung mindestens drei Verwalterangebote zur Abstimmung vorgelegt werden.

Auch bei der Vorauswahl durch eine Findungskommission, wie hier dem Verwaltungsbeirat, erfordert der Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der einzelne Wohnungseigentümer die Möglichkeit erhält, von den eingeholten Alternativangeboten Kenntnis zu nehmen und daraus sowie ergänzend aus etwaigen eigenen Informationen Wahlvorschläge in die Eigentümerversammlung einzubringen (OLG Hamm, Beschl. v. 03.01.08 - 15 W 240/07).

Wird der Verwaltungsbeirat ohne Beschlussfassung zum Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem neuen Verwalter "bestimmt", ist der Verwaltervertrag mangels ordnungsgemäße Bevollmächtigung des beirates zum Abschluss eines verwaltervertrages unwirksam.

Die Entscheidung des LG Dortmund sanktioniert in einer selten ausgesprochenen Deutlichkeit die Folgen einer unzureichend vorbereiteten Verwallterwahl nebst anschließend geschlossenen Verwaltervertrag. Man wünscht sich von anderen Gerichten eine ähnliche Konsequenz.