Verwalter darf Jahresabrechnung nicht bis zur gerichtlichen Klärung seiner Bestellung zurückstellen/ Gericht darf Streitwert auch zuungunsten des Beschwerdeführers einer Streitwertbeschwerde abändern; §§ 21, 27 WEG; 63 GKG

 

LG Dortmund, AZ: 1 T 77/17, 28.08.2017

Ein WEG-Verwalter ist verpflichtet, die vom Vorverwalter erstellte Abrechnung auf einer Eigentümerversammlung beschließen zu lassen.

Die Anfechtung einer Verwalterbestellung rechtfertigt es nicht, eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung bis zur rechtskräftigen Entscheidung zurückzustellen.

Wird eine Streitwertbeschwerde mit dem Ziel der Herabsetzung des Streitwertes erhoben, ist das Beschwerdegericht auch berechtigt, den erstinstanzlich festgesetzten Streitwert höher festzusetzen als das Amtsgericht.

Denn eine Änderung des fehlerhaft festgesetzten Streitwertes erfolgt von Amts wegen, da § 63 Abs 3 GKG nur die Zuständigkeit regelt und dem Beschwerdegericht insoweit kein Ermessen zusteht.

Hat das Amtsgericht über die Streitwertbeschwerde nicht entschieden, kann das Beschwerdegericht auch ohne Zurückverweisung bei Entscheidungsreife selber entscheiden.

GmbH muss vor Bestellung zum WEG-Verwalter ihre Bonität nachweisen

Wurde die Verwalterbestellung vor Umwandlung in eine GmbH schon erfolgreich angefochten, so wirkt sich diese Anfechtung auf die deklaratorische Bestellung aus.

Eine Verwalterneubestellung entspricht dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft vorab keine Bonitätsprüfung vorgenommen hat. Diese ist aber zwingend erforderlich, wenn berechtigte Gründe Zweifel an der Bonität des Verwalters begründen (LG Dortmund; Urt.v. 28.03.2017  Az.: 1 S 177/16). 

Der Umstand, dass die neu gewählte Verwaltung eine GmbH ist, entbindet nicht zur Pflicht der Bonitätsprüfung, da die Stammeinlage von mindestens 25.000,00 EUR auch durch nicht werthaltige Sacheinlagen erbracht werden kann.

Ein Beschluss über die Verwaltervergütung ist nichtig, wenn die Höhe des Verwalterhonorars nicht beschlossen wurde.

Ein deklaratorischer Beschluss soll lediglich den Rechtszustand herbeiführen, der nach der geltenden Rechtslage ohnehin besteht.

Dies ist bei einer Verwalterwahl nach einer Umwandlung von einer UG in eine GmbH der Fall, da keine Umwandlung im Rechtssinne vorliegt.

Gleichwohl wird durch einen derartigen Beschluss der Rechtsschein einer Neubestellung gesetzt, so dass aus Gründen der Rechtssicherheit ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage besteht..

Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht den Restwert von Balkonfliesen beschließen; §§ 21, 24 WEG

Müssen die im Sondereigentum stehenden Balkonfliesen eines Wohnungseigentümers für Instandhaltungszwecke am Gemeinschaftseigentum entfernt werden, ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, deren Neuwert zu erstatten (AG Bottrop Urt.v. 11.08.2017; Az.: 20 C 18/17).

Ein Abzug neu für alt kommt nicht in Betracht, wenn die Fliesen erst vor neun Jahren erneuert wurden.

Kinderspielhaus darf nicht im Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellt werden; §§ 22 WEG; 1004 BGB

Ein Kinderspielhaus darf nach einer Entscheidung des AG Bottrop, Urt.v. 27.07.2017; Az.: 20 C 39/16 nicht ohne Zustimmung der übrigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer im sondernutzungsberechtigten Gartenteil aufgestellt werden.

Ein angeblich mündlich eingeholtes Einverständnis genügt insoweit nicht, da die Zustimmung nur durch einen fömlichen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen kann (oder durch einen Umlaufbeschluss).

WEG-Verwalter muss Eigentümerversammlung auf Verlangen einberufen; § 21 Abs. 4, 24 WEG

 

AG Dorsten, AZ: 3 C 203/16, 07.02.2017

 

 

Begehren mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung, muss der Verwalter diese einberufen, auch wenn die Mehrheit dies nicht wünscht.

Ein materielles Prüfungsrecht, ob der zu fassende Beschluss rechtlich zulässig ist, steht dem Verwalter ebenfalls nicht zu.

Dem Verwalter steht dabei kein Ermessen zu, wann er die Eigentümerversammlung einberuft. Dies muss unverzüglich erfolgen. Ein Zeitfenster von 9 Monaten ist nicht mehr unverzüglich.

Der klagende Wohnungseigentümer kann dabei frei entscheiden, ob er den verwalter auf Einberufung zu einer Eigentümerversammlung verklagt oder sich vom Gericht selber ermächtigen lässt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Der Antrag ist dann auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Einberufung durch den klagenden Wohnungseigentümer zu richten.

Wirtschaftsplan muss in schriftlicher Form vorliegen/ Korrektur der Jahresabrechnung kann nicht beschlossen werden/ Keine Duldung von Versorgungsleitungen für das Nachbargrundstück; §§ 21, 22, 28 WEG

AG Bottrop, AZ: 20 C 25/16, 26.01.2017

Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann nicht mit der Maßgabe genehmigt werden, erkannte Fehler mit der nächsten Abrechnung zu korrigieren. Eine derartige Korrektur widerspricht dem Wesen der Jahresabrechnung einer geordneten und übersichtlichen Jahresabrechnung.

Zur Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan ist erforderlich, dass der Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung in schriftlicher Form vorliegt.

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung, dass eine Wasserleitung zur Versorgung des Nachbargrundstücks aus Kostengründen durch das Haus der Eigentümergemeinschaft verlegt werden soll, stellt dies eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung aller Eigentümer dar, weil das Risiko eines Wasserrohrbruches zu Lasten der Gemeinschaft deutlich erhöht wird.

Zur Unwirksamkeit einer Jahresabrechnung/ Zur ordnungsgemäßen Protokollierung einer Eigentümerversammlung; § 24, 28 WEG

LG Dortmund, AZ: 1 S 376/15, 10.01.2017

Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass das Protokoll von einem von der Versammlung zu bestimmenden Wohnungseigentümer zu unterzeichnen ist, so genügt es nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Protokollierung, wenn der Verwalter zwei Miteigentümer vorschlägt, ohne dass hierüber eine Abstimmung erfolgt.

Eine Jahresabrechnung, die inhaltlich nicht nachvollziehbar ist, ist unwirksam.

Dies ist der Fall, wenn die Jahresabrechnung nicht an den Endbestand des Vorjahres anschließt und die Einnahmen nicht den Ausgaben entsprechen.

Auch muss die Abrechnung erkennen lassen, ob es sich um Soll-Zahlungen oder Ist-Zahlungen handelt.

Schließlich ist es nicht zulässig, die Abrechnungsspitze in der Gesamtabrechnung auszuweisen, da die Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner haften.

Eine Jahresabrechnung über die Abrechnungsspitze hinaus ist darüber hinaus mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.